วิกฤตอสังหาฯจีน : ผลกระทบรุนแรงแค่ไหน ?

ถ้า Country Garden ผิดนัดชำระหนี้

การประกาศล้มละลายในต่างประเทศของเอเวอร์แกรนด์ (China Evergrande Group) เมื่อเร็ว ๆ นี้ ไม่ใช่ข่าวน่าตกใจ ส่วนหนึ่งเป็นเพราะโลกรู้กันไปเกือบสองปีแล้วว่าเอเวอร์แกรนด์จะล้มละลาย และผลกระทบจากเอเวอร์แกรนด์นั้นเกิดขึ้นไปแล้วในช่วงเกือบสองปีที่ผ่านมา

บวกกับในเวลาเดียวกันกับที่เอเวอร์แกรนด์ประกาศล้มละลายนั้น ในประเทศจีนมีเรื่องที่สร้างความกังวลใจมากกว่า คือ มีบริษัทอสังหาริมทรัพย์ยักษ์ใหญ่ระดับท็อปอีกรายที่ประสบปัญหาสภาพคล่อง และกำลังนับถอยหลังสู่การผิดนัดชำระหนี้ในอีกไม่กี่วันข้างหน้านี้ นั่นก็คือ คันทรี่ การ์เดน (Country Garden) ซึ่งทำให้เกิดความกังวลว่าจะเกิดการลุกลามของการผิดนัดชำระหนี้ในวงกว้างออกไปอีก

ปัญหาระดับยักษ์ใหญ่ล่าสุดของคันทรี่ การ์เดน เปิดเผยออกมาในช่วงต้นเดือนสิงหาคมที่ผ่านมา หลังจากที่บริษัทผิดนัดจ่ายดอกเบี้ยหุ้นกู้ที่มีกำหนดชำระในวันที่ 6 สิงหาคม 2023 รวมมูลค่าประมาณ 22.5 ล้านดอลลาร์สหรัฐ (ประมาณ 795 ล้านบาท) ซึ่งหากไม่สามารถชำระได้ภายใน 30 วันหลังจากนั้นจะเป็นการผิดนัดชำระหนี้ (default) อย่างเป็นทางการ

คันทรี่ การ์เดน มีหนี้สินรวมประมาณ 1.4 ล้านล้านหยวน (ประมาณ 6.8 ล้านล้านบาท) ณ สิ้นปี 2022

หลังประกาศการผิดนัดจ่ายผลตอบแทนหุ้นกู้ คันทรี่ การ์เดน ได้แจ้งนักลงทุนว่าบริษัทอาจจะขาดทุนประมาณ 45,000 ล้านหยวนถึง 55,000 ล้านหยวน (ประมาณ 218,800 ล้านบาท ถึง 267,500 ล้านบาท) ในงวดครึ่งปีแรกของปีนี้

นอกจากนั้น หุ้นของคันทรี่ การ์เดน ที่ซื้อขายในตลาดหุ้นฮ่องกงกำลังจะถูกถอดออกจากดัชนี Hang Seng China Enterprises Index (HSCEI) ในวันที่ 4 กันยายนที่จะถึงนี้

ความยากลำบากทางการเงินของคันทรี่ การ์เดน ซึ่งเคยถูกจัดว่าเป็นหนึ่งในผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีฐานะการเงินมั่นคงมาก ได้เพิ่มความกังวลว่าจะเพิ่มแรงบีบคั้นต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ของจีนซึ่งอยู่ในวิกฤตมาแล้วสองปี และตอนนี้ยังไม่เห็นวี่แววจะดีขึ้น ทั้งยอดขายลดลง ราคาลดลง การลงทุนลดลง สภาพคล่องตึงตัว และมีการผิดนัดชำระหนี้ของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงปลายปี 2021

การผิดนัดชำระหนี้ของ คันทรี่ การ์เดน น่ากลัวขนาดไหน จะส่งผลกระทบรุนแรงเพียงใด ?

คำตอบจากการวิเคราะห์ของสื่อและผู้เชี่ยวชาญ คือ ผลกระทบจากกรณีของคันทรี่ การ์เดน จะไม่ได้เลวร้ายไปกว่ากรณีของเอเวอร์แกรนด์และภาวะที่ภาคอสังหาริมทรัพย์จีนเป็นมาในช่วงสองปีที่ผ่านมา

ซึ่งไม่ได้หมายความว่า ผลกระทบจากกรณีของคันทรี่ การ์เดน นั้นจะน้อย แต่ปัจจัยสำคัญที่มีผลหรือกำหนด “ขนาด” ของการส่งผลกระทบต่อภาพรวมภาคอสังหาริมทรัพย์และต่อความรู้สึกของตลาด คือ “ช่วงเวลาเกิดเหตุ”

ปัญหาของคันทรี่ การ์เดน เกิดขึ้นในช่วงเวลาที่ภาคอสังหาจีนอยู่ในวิกฤตมา 2 ปีแล้ว ตลาดจึงไม่ได้ตกใจมากเท่ากรณีเอเวอร์แกรนด์ และในเวลานี้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เอกชนส่วนใหญ่ผิดนัดชำระหนี้กันไปแล้ว ซึ่งการผิดนัดชำระหนี้ของบริษัทจำนวนมากเกิดขึ้นเมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจอยู่ในสภาพที่แย่ลงมาก ๆ แล้ว ต่างจากกรณีของเอเวอร์แกรนด์ที่เป็นยักษ์ใหญ่รายแรกที่ผิดนัดชำระหนี้ จึงสร้างแรงสั่นสะเทือนและความตกใจมากในเวลานั้น

อีกทั้งสถานะทางการเงินของคันทรี่ การ์เดน ในปัจจุบันก็ดีกว่าเอเวอร์แกรนด์เมื่อสองปีก่อนมาก เอเวอร์แกรนด์นั้นล้มละลายไปแล้ว ณ เวลาที่ผิดนัดชำระหนี้ แต่ในปัจจุบัน คันทรี่ การ์เดน ยังคงมีทรัพย์สินมากกว่าหนี้สิน แต่นักวิเคราะห์ก็เตือนว่า คันทรี่ การ์เดน อาจหมดตัวได้หากต้องตัดจำหน่ายทรัพย์สินออกไปเป็นจำนวนมาก และอาจเข้าสู่ภาวะส่วนของผู้ถือหุ้นติดลบ หากมูลค่าสินทรัพย์ลดลงเมื่อเวลาผ่านไป

ในแง่ผลกระทบต่อนักลงทุนและสถาบันการเงินนั้น การผิดนัดชำระหนี้ของคันทรี่ การ์เดน จะสร้างผลกระทบน้อยกว่ากรณีเอเวอร์แกรนด์ เนื่องจากหนี้สินรวม 1.4 ล้านล้านหยวนของคันทรี่ การ์เดน นั้นคิดเป็นเพียง 59% ของหนี้สินของเอเวอร์แกรนด์ ซึ่งเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีหนี้มากที่สุดในโลก

ส่วนที่น่าเป็นห่วงคือ ผลกระทบที่จะเกิดกับลูกค้าที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งกรณีของคันทรี่ การ์เดน จะกระทบลูกค้าจำนวนมากกว่า เนื่องจากคันทรี่ การ์เดน เป็นผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ทำโปรดักต์ขายตลาดกลางและล่าง มีจำนวนโครงการมากกว่า 3,100 โครงการในทั่วทุกมณฑลของประเทศจีน ต่างจากเอเวอร์แกรนด์ที่พัฒนาโครงการเจาะตลาดระดับบนและระดับกลาง มีโครงการ 800 โครงการอยู่ในเมืองใหญ่ ๆ

ส่วนความกังวลที่ว่าจะเกิดการลุกลามของการผิดนัดชำระหนี้นั้น เป็นสิ่งที่จะเกิดขึ้นแน่นอน ไม่ว่า คันทรี่ การ์เดน จะผิดนัดชำระหนี้หรือไม่ก็ตาม เพราะความซบเซาต่อเนื่องสองสามปีของตลาดอสังหาริมทรัพย์จีนนั้นไม่ใช่บรรยากาศที่เอื้อให้บริษัทไหน ๆ อยู่ได้อย่างสบายดี

ผู้เชี่ยวชาญในแวดวงการเงินและบริษัทที่ปรึกษาธุรกิจหลายคนบอกว่า การผิดนัดชำระหนี้ไม่ใช่เรื่องที่เลวร้ายที่สุดในการดำเนินธุรกิจ และหลาย ๆ บริษัทก็เลือกทางนี้เพื่อรักษาเงินสดและการดำเนินงานของบริษัทเอาไว้

จอห์น แลม (John Lam) กรรมการผู้จัดการ หัวหน้าฝ่ายวิจัยอสังหาริมทรัพย์ในจีนและฮ่องกงของธาคารยูบีเอส (UBS) กล่าวว่า มีผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากขึ้นที่มีแนวโน้มที่จะพิจารณาขยายเวลาชำระหนี้หรือปรับโครงสร้างหนี้แทนการชำระหนี้ตรงเวลาที่กำหนด

ถึงอย่างนั้น ผู้เชี่ยวชาญในตลาดและนักเศรษฐศาสตร์ก็ไม่คิดว่าจีนจะถึงขั้นเข้าสู่ “Lehman moment” หรือช่วงเวลาที่ความล้มเหลวของบริษัทหนึ่งจะแพร่กระจายความเสียหายไปสู่การล่มสลายทางการเงินในวงกว้างเหมือนในสหรัฐช่วงปี 2008 เนื่องจากความเสี่ยงของสถาบันการเงินจีนจากภาคอสังหาริมทรัพย์นั้นลดลงในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา

ในทางกลับกัน ในขณะนี้-ขณะที่คันทรี่ การ์เดน ยังไม่ได้ผิดนัดชำระหนี้ ปัญหาการผิดนัดชำระหนี้ในภาคอสังหาริมทรัพย์ของจีนเป็นอย่างไร ?

คำตอบคือ นับตั้งแต่วิกฤตหนี้ในภาคอสังหาริมทรัพย์ของจีนถูกตีแผ่ออกมาให้เห็นในช่วงปลายปี 2021 จากกรณีของ เอเวอร์แกรนด์ มาจนถึงตอนนี้ บริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในจีนผิดนัดชำระหนี้ไปแล้วจำนวนมาก ซึ่งบริษัทที่ผิดนัดชำระหนี้เหล่านั้นมีส่วนแบ่งการขายบ้านในจีนรวมกันมากถึง 40%

คำนวณแบบหยาบ ๆ เพื่อให้เข้าใจง่ายขึ้น คือ มีโครงการอสังหาริมทรัพย์ในประเทศจีนเกือบครึ่งประเทศที่บริษัทผู้พัฒนาโครงการประสบปัญหาทางการเงินและผิดนัดชำระหนี้ไปแล้ว โดยที่ลูกค้ามีแนวโน้มจะไม่ได้รับการส่งมอบอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อ ทำให้คนจำนวนมากหยุดผ่อนชำระเงินกู้ซื้อบ้าน

การผิดนัดชำระหนี้ของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้น ทำให้อัตราส่วนสินเชื่อที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ของธนาคารจีน ณ สิ้นปี 2022 เพิ่มขึ้นไปอยู่ที่ 4.4% จาก 1.9% ในสิ้นปี 2020

ผลกระทบต่อเศรษฐกิจในภาพกว้างที่เกิดขึ้นในช่วงสองปีที่ผ่านมาและยังคงจะดำเนินต่อไป คือ เมื่อบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไปต่อไม่ได้ การลงทุนใหม่น้อย อุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้องได้รับผลกระทบกันอย่างทั่วถึง การจ้างงานก็น้อยลง รายได้ของภาคครัวเรือนก็น้อยลง กำลังซื้อและการบริโภคภายในประเทศก็จะน้อยลงตาม รวมถึงรัฐบาลท้องถิ่นในจีนก็จะเก็บภาษีจากภาคอสังหาริมทรัพย์ได้น้อยลงด้วย

ล่าสุดมีข้อมูลว่า ยอดขายอสังหาริมทรัพย์ในจีนลดลงจากระดับสูงสุดในปี 2020 ประมาณ 50% และราคาบ้านใหม่ก็ลดลงในเดือนกรกฎาคมที่ผ่านมา ซึ่งมูลค่าบ้านที่ลดลงเป็นความเสี่ยงที่สำคัญ เนื่องจากชาวจีนสะสมความมั่งคั่งไว้กับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ โดยอสังหาริมทรัพย์คิดเป็นสัดส่วนมากถึง 70% ของความมั่งคั่งในครัวเรือนของจีน เมื่อราคาอสังหาริมทรัพย์ลดลงก็เท่ากับความมั่งคั่งของภาคครัวเรือนลดลงไปด้วย

เมื่อภาคอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีส่วนสนับสนุนการเติบโตของเศรษฐกิจจีนราว 14-30% ยังไม่มีแนวโน้มจะฟื้นขึ้นได้ในเร็ววัน แน่นอนว่าเศรษฐกิจจีนจะโดนฉุดรั้งการเติบโตต่อไป

อ้างอิง :

• ประชาชาติธุรกิจ